Bauantrag & baurechtswidrige Zustände

Unwissenheit schützt vor Strafe nicht!

Eine Bauaufsichtsbehörde ist unabhängig von der Baugenehmigungs- oder Mitteilungspflicht angehalten, die Einhaltung rechtlicher Bestimmungen bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung, Beseitigung und Instandhaltung von baulichen Anlagen zu überwachen. Wird gegen geltende Bauvorschriften verstoßen, liegt ein baurechtswidriger Zustand vor. Diese Baubestimmungen gelten im Übrigen auch für baugenehmigungsfreie Anlagen.

Fehlende Baugenehmigungen, Mitteilungen der Baufälligkeit von Gebäuden oder auch Unterschreitung von Grenzabständen kann zum Baustopp, Rückbau oder zu einer Nutzungsuntersagung unter Anordnung von Zwangsgeld führen. Wird mit nicht genehmigten baulichen Anlagen zum Verkauf geworben, kann dies ein Grund für die Rückabwicklung des Kaufvertrages sein und unter Umständen einen Schadenersatzanspruch begründen.

Der Umbau einer Garage zur Einliegerwohnung

Eine Immobilieneigentümerin beauftragte mich mit dem Verkauf eines Hauses mit Anbau und einem als Bauland ausgewiesenem Gartengrundstück. Nach Überprüfung ergab sich der Sachstand, dass das Haupthaus über eine Wohnfläche von ca. 145 m² verfügte. Der Anbau war ursprünglich eine Garage, welche nachträglich ohne Genehmigung zu einer Wohnfläche umgenutzt wurde. Das angebliche Bauland war ein deutlich minderwertigeres Bauerwartungsland.

Nach eingehender Überprüfung konnte der „Schwarzbau“ nachgenehmigt werden. Das Grundstück wurde neu vermessen und in zwei einzelne Grundstücke unterteilt. Ein Wege- und Leitungsrecht über das bebaute Grundstück sichert nun die Erschließung für das neu vermessene Grundstück. Aufgrund der Aufwertung durch die Maßnahmen konnte der ursprüngliche Wunschpreis selbst nach Abzug der Kosten und Abtrennung eines Großteils der Grundstücksfläche erzielt werden.

Ist der „Schwarzbau“ genehmigungsfähig?

In einem ersten Schritt gilt es einen „Schwarzbau“ auf Genehmigungsfähigkeit zu überprüfen. Illegal errichtete Räume und bauliche Anlagen können in vielen Fällen nachgenehmigt werden. Zur Steigerung eines Immobilienwertes bieten illegale Baumaßnahmen sogar oft großes Potential, denn die einzigen Kosten für eine Wertsteigerung bestehen meist nur in einem Bauantrag.

Wird dieser nicht gestellt verkauft man ein wertminderndes Risiko. Ist die Anlage nicht genehmigungsfähig droht ein Rückbau. Daher gilt, bevor sie ein Bauamt einschalten seien Sie sich sicher, dass der Ausbau genehmigt werden kann. Gerne berate ich Sie in Fragen der Genehmigungsfähigkeit und zeige Ihnen Chancen und Risiken auf.

Gerne berate ich Sie in Fragen zur:

  • Teilung von Grundstücken aufgrund von Erbschaft und Verkauf
  • Qualifizierung von Grundstücken, was und wie gebaut werden darf
  • Genehmigungsfähigkeit von Aus- und Neubauten
  • Verhaltensweise bei nicht genehmigungsfähigen Ausbauten
  • Schaffung von Voraussetzungen zur Bebaubarkeit
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